전세 계약 시 주의해야 할 핵심 사항을 정리했습니다. 건물 적법성, 임대인 확인, 적정 가격, 선순위 채권, 체납세금 등 꼭 확인해야 할 사항들을 알아보세요. 안전한 임대차 계약을 위한 필수 가이드입니다.
| 주택상태 | ● 불법·무허가 주택여부 확인 ● 임대인에게 하자보수 요청 |
● 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr) ● 현장 확인 |
| 적정 전세가율 |
● 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지 |
● 국토부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr) ● 부동산 정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등) 를 통한 적정 시세 체크 ● 물건지 인근 복수의 중개 업소 방문 ● 지역별 전세가율 체크(www.rtech.or.kr) |
| 선순위 권리관계 | ● 보증금 안전여부 확인 |
● 등기부등본(갑구, 을구) 확인 - 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 ● 다가구주택의 경우 선순위보증금 확인 (전입세대 열람 내역, 확정일자 부여현황 확인) |
| 임대인 세금 체납 여부 | ● 보증금 돌려받지 못할 위험 예방 | ● 국세(세무서 또는 홈택스), 지방세(주민센터 또는 위택스) 미납내역 확인 ※ 계약체결후에는 임대인 동의 없이 미납 국세 확인 가능( ’23.4월부터) |
| 임대인(대리인) 신분 | ● 계약자 본인여부 확인 | ● 신분증 ● (위임계약시) 위임장·인감증명서 |
| 공인중개사 정상영업 여부 | ● 적법한 중개로 위험계약 체결 방지 | ● 한국공인중개사협회 https://www.kar.or.kr/pinfo/brokersearch.asp |
| 주택임대차 표준계약서 활용 | ● 권리보장 특약 명시 | ● 국토교통부 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 후 공인중개사나 임대인에게 사용 요청 |
| 권리관계 재확인 | ● 근저당 등 권리관계 확인 | ● 등기부등본(갑구, 을구) 확인 - 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 |
| 임대차신고 | ● 법적의무「( 부동산거래신고법」 제6조의2, 계약 후 30일 이내) ● 확정일자 자동부여 |
● (온라인) 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) ● (오프라인) 관할 주민센터 방문(계약서 지참) |
| 권리관계 재확인 | ● 계약체결 후 권리변동사항 확인 | ● 등기부등본(갑구, 을구) 확인 - 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 인터넷 등기소 앱 |
| 전입신고 | ● 법적의무「( 주민등록법」제11조, 전입 후 14일 이내) ● 대항력 확보 |
● (온라인) 정부24(www.gov.kr) ● (오프라인) 관할 주민센터 방문 |
| 전세보증금 반환보증 가입 | ● 보증금 미반환 위험 해소 | ● 보증기관*에 문의하여 가입 * 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등 |
계약 체결 후 유의사항:
1. 건물 적법성 확인
- 무허가/불법 건축물은 주택임대차보호법 적용이 안 되어 보증금 보호가 어려울 수 있음
- 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)으로 확인 필요
2. 임대인 신원 및 권한 확인
- 등기부등본상 임대인 본인 또는 적법한 대리인과 계약
- 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장/인감증명서 등 확인
- 보증금 입금 시 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체
3. 계약 신고 및 확정일자
- 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용 신고 (의무사항)
- 주민센터 방문 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고
- 임대차 신고 시 확정일자 자동 부여 (계약서 첨부 시)
4. 적정 가격 확인
- 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물 주의
- 부동산테크(http://www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트, 복수의 중개업소 방문 등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세 확인
5. 중개업소 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소와 계약 시 중개사고 발생 시 보상 불가
- 한국공인중개사협회 https://www.kar.or.kr/pinfo/brokersearch.asp 등록 및 정상 영업 여부 확인
- 중개대상물 확인/설명서, 손해배상책임 관련 증서 등 확인
6. 계약 후 확인사항
- 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항 재확인
- 이사갈 집이 비어있거나 기존 세입자의 전출 준비 여부 확인
- 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 잔금 입금
7. 선순위 채권 확인
- 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있음
- 등기부등본 확인(등기소, http://www.iros.go.kr)을 통해 가등기/가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부 확인
- 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황 확인
8. 주택임대차표준계약서 사용
- 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보 확인 가능
- 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드 가능
- 계약 후 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약 명시 권장
9. 전입신고
- 이사 후 14일 이내 신고 (의무사항)
- 전입신고 익일에 대항력 발생
- 주민센터 방문 또는 정부24(http://www.gov.kr)에서 온라인 신고
10. 임대인 체납세금 확인
- 임대인의 미납 세금이 있을 경우 보증금 전액 반환이 어려울 수 있음
- 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역 확인 (임대인 동의 필요)
- 계약체결 후에는 임대인 동의 없이 미납국세 열람 가능 ('23.4월부터)
11. 전세보증금 반환 보증 가입
- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임짐
- 보증기관(주택도시보증공사, 한국주택금융공사, SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품 가입 검토
이 사항들을 꼼꼼히 확인하고 따르면 임대차 계약과 관련된 많은 위험을 예방할 수 있습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=exX4DVGC9eE
2024.06.23 - [생활정보] - 임대차 계약 기간 중 임차인의 중도 해지, 중도 퇴실 절차, 보증금 반환, 전기세, 수도세 등 공과금, 법적 책임과 중개 수수료 부담
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