사례] 보증금 및 대출 반환 채무 인수, 면책적 책임 인수의 개념과 임차인 동의 절차, 이행인수

1. 상황: 손 씨는 아파트를 2020년에 팔았습니다. 아파트는 법인 임차인이 살고 있었는데, 그 임차인은 2억 원의 보증금을 손 씨에게 맡기고 있었습니다. 손 씨는 아파트를 팔면서 이 보증금을 매수인(아파트를 산 사람)에게 넘기고, 나머지 8천만 원만 받았습니다.

 

2. 문제 발생: 그런데 이 과정에서 임차인의 동의를 받지 않았습니다. 법적으로는 임차인이 동의해야만 집주인(손 씨)이 보증금을 돌려줄 책임(책무)을 매수인에게 넘길 수 있습니다. 즉, 임차인이 동의하지 않으면, 손 씨는 여전히 보증금을 돌려줘야 하는 책임이 남습니다.

 

3. 결과: 아파트를 산 매수인은 임차인에게 보증금을 돌려주지 않고, 대신 아파트를 담보로 대출을 받았습니다. 이후 아파트가 경매로 넘어갔습니다. 결국 임차인은 보험을 통해 보증금을 돌려받았고 보험사는 손 씨에게 2억 원을 돌려달라고 소소을 걸어 승소했습니다.

 

4. 손해배상 소송: 손 씨는 이 모든 일이 일어난 이유가 공인중개사가 임차인의 동의가 필요하다는 점을 설명해 주지 않았기 때문이라고 주장하며, 공인중개사에게 손해배상을 요구하는 소송을 제기했습니다.

 

5. 대법원 판결: 대법원은 공인중개사에게 책임이 없다고 판결했습니다. 그 이유는 공인중개사가 부동산 거래 중 채무 인수와 같은 법적인 문제를 조사하고 설명할 의무가 없다는 것입니다. 공인중개사는 거래 과정에서 주의 의무를 다해야 하지만, 법적 성격까지 설명해 줘야 할 책임은 없다고 본 것입니다.

따라서, 손 씨가 임차인 동의 없이 보증금을 넘긴 건 본인의 책임이지, 공인중개사의 잘못이 아니라고 대법원은 판단한 것입니다.

 

1. 매매 계약서 작성 시 조항 추가

-부동산 매매 계약서에 "보증금 반환 채무를 매수인이 인수한다"는 내용과 함께 임차인의 동의를 반드시 받아야 한다는 조항을 명시할 수 있습니다. 

-임차인이 이 계약서에 서명 또는 날인을 통해 동의 의사를 표현하게 됩니다.

 

2. 별도의 동의서 작성

-별도로 임차인의 동의서를 작성할 수 있습니다. 동의서에는 임차인이 보증금 반환 채무가 매수인에게 넘어간다는 것에 동의한다는 내용이 포함됩니다

-이 동의서에도 임차인의 서명이나 날인이 필요합니다

 

3. 공증 절차(선택 사항)

-임차인의 동의를 명확하게 증명하기 위해 공증을 받을 수도 있습니다. 공증을 받으면 나중에 법적 분쟁이 생길 때 동의서의 효력을 더 강하게 주장할 수 있습니다.

 

 동의를 구하는 방식은 직접 만나서 서면 동의를 받거나 우편, 이메일 등을 통해 서면 동의서를 보내받는 방법이 있습니다. 다만, 법적 분쟁이 생길 수 있기 때문에 서문 기록을 남겨두는 것이 가장 중요합니다.

이행인수의 법적 성격과 효과

1. 이행인수의 본질

이행인수는 채무자와 인수인 사이의 내부적 약정입니다. 채권자는 이 계약의 당사자가 아닙니다

 

2. 채권자에 대한 관계

이행인수인은 채권자에 대해 직접적인 채무를 부담하지 않습니다. 채권자는 여전히 원래의 채무자에게만 이행을 청구할 수 있습니다.

 

3. 채무자와의 관계

인수인은 채무자에 대해 채무를 이행하겠다는 약속을 한 것입니다. 그러나, 이는 '현실적으로 변제할 의무'와는 다릅니다.

'변제할 의무를 부담하지 않는다'는 의미

-이는 인수인이 채무자에게 아무런 책임이 없다는 뜻이 아닙니다

-오히려, 인수인은 채무자와의 약정에 따라 채무를 이행할 의무가 있습니다

-하지만, 이 의무는 채권자에 대한 직접적인 법적 책임이 아니라, 채무자와의 계약상 의무입니다

 

실제 적용

예를 들어, 부동산 매매에서 매수인이 기존 대출금을 인수하기로 한 경우, 매수인은 그 금액을 매매대금에서 공제받고 채무자(매도인)를 대신해 은행에 상환할 것을 약속한 것입니다. 그러나 법적으로는 여전히 매도인이 채무자로 남아있습니다.

 

법적 해석

대법원은 이러한 약정을 '매수인이 매도인의 채무를 변제하기로 하는 것'으로 해석하며, 매수인이 '매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하였다'라고 봅니다

 

따라서 이행인수인은 채무자와의 관계에서 이행 의무를 지지만, 이는 채권자에 대한 직접적인 법적 책임이 아니라 채무자와의 계약상 의무로 해석합니다. 이러한 구조는 채권자의 권리를 보호하는 차원입니다.

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